Koszty zamknięcia sprzedawcy: oto wszystko, co musisz wiedzieć

Koszty zamknięcia sprzedawcy: oto wszystko, co musisz wiedzieć
16 marca 2021
Category: Konto Bankowe

W każdej transakcji dotyczącej nieruchomości zarówno kupujący, jak i sprzedający są odpowiedzialni za pewne koszty podczas procesu zamknięcia. Mówiąc prościej, koszty zamknięcia to różne opłaty (np. Podatki, prowizje) płacone w procesie finalizowania zamknięcia domu.

Jako sprzedawca ponosisz sporo kosztów, aby sprzedać swój dom: około 10% ceny sprzedaży domu, gdy wszystko zostało powiedziane i zrobione. Jeśli sprzedajesz dom, zwykle kupujesz również dom, dlatego ważne jest, aby wziąć pod uwagę wydatki po obu stronach transakcji.

Ten przewodnik poprowadzi Cię przez wszystko, co musisz wiedzieć, aby zminimalizować te koszty i zatrzymać więcej pieniędzy w kieszeni.

Spis treści

  • Kto płaci za zamknięcie i ile to kosztuje?
  • Koszty zamknięcia dla kupujących
  • Koszty zamknięcia dla sprzedających
  • W jaki sposób sprzedający i kupujący mogą uniknąć ponoszenia kosztów zamknięcia?
  • Czy w pożyczce można uwzględnić koszty zamknięcia?
  • Jakie są koszty zamknięcia 200 000 domu dla finanso sprzedającego?

W zależności od tego, gdzie mieszkasz, ile kosztuje dom, Twój kredyt hipoteczny, a nawet więcej zmiennych, koszty zamknięcia mogą się znacznie różnić. Niektóre koszty się powtarzają, podczas gdy inne to opłaty jednorazowe.

Oto kilka typowych przykładów kosztów zamknięcia:

  • Opłaty rozliczeniowe
  • Inspekcje domowe
  • Podatek własnościowy
  • Raport kredytowy
  • Wycena domu
  • Ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy
  • Prowizje pośrednika w obrocie nieruchomościami
  • Opłata Escrow
  • Opłaty notarialne, adwokackie i kurierskie
  • Opłata za badanie terenu

Powyższa lista to typowe koszty zamknięcia dla kupujących i sprzedających. W następnej sekcji zajmiemy się tym, kto płaci za co w transakcji.

Kto płaci za zamknięcie i ile to kosztuje?

Koszty zamknięcia są dzielone między kupujących i sprzedających, ale nie jest to równy podział.

Ogólnie rzecz biorąc, kupujący płacą około 2-5% ceny sprzedaży domu w kosztach zamknięcia. Większość tych kosztów trafia do pożyczkodawcy kredytu hipotecznego. Według CostCorp średni koszt dla kupujących w momencie zamknięcia wynosi 5749 USD, w tym podatki. Opłaty te zazwyczaj obejmują tytuł pożyczkodawcy, tytuł właściciela, wyceny, opłaty rozliczeniowe, opłaty za ewidencję, badania gruntów i podatek transferowy.

Tymczasem sprzedający są winni koszty zamknięcia odpowiadające 8-10% końcowej ceny sprzedaży. Biorąc pod uwagę medianę wartości domu w Stanach Zjednoczonych na poziomie 247 084 USD, daje to średnio 19–24 000 USD, co jest ogromnym obciążeniem dla sprzedawców. Największa część kosztów zamknięcia sprzedającego idzie na opłaty agenta nieruchomości. Ponieważ sprzedawca zwykle płaci zarówno za własnego agenta, jak i opłaty agenta kupującego, prowizje wynoszą średnio 5-6% sprzedaży domu. Dodatkowe 2-4% kosztów zamknięcia sprzedającego pochodzi z podatków i opłat.

Przyjrzyjmy się najpierw nieco bliżej, jakie koszty zamknięcia pokrywa kupujący.

Jakie koszty zamknięcia płacą kupujący?

Biorąc pod uwagę, że większość kosztów zamknięcia kupującego pochodzi z opłat pożyczkodawcy, należy zauważyć, że różni pożyczkodawcy mają różne koszty. Dlatego kupującym jest korzystne, aby rozejrzeć się za planami hipotecznymi i wybrać taki, który oferuje zarówno uczciwe warunki, jak i niskie koszty zamknięcia. Kalkulator kosztów zamknięcia, taki jak ten, może pomóc w określeniu średnich kosztów i porównaniu pożyczkodawców.

Kupujący muszą wziąć pod uwagę różne rodzaje dostępnych kredytów hipotecznych.

Kilka typowych pożyczek to:

  • Kredyty hipoteczne o stałym i zmiennym oprocentowaniu (ARM) : Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu blokuje pożyczkobiorcę stałą stopę procentową przez cały okres trwania pożyczki. ARM blokuje stopę na określony czas, a następnie resetuje się w każdym okresie do bieżącej rynkowej stopy procentowej.
  • Pożyczki FHA, VA i USDA: są to pożyczki hipoteczne wspierane przez rząd, z którymi każdy ma specjalny zestaw wymagań i warunków. Ten artykuł Forbesa zawiera informacje na temat każdego typu, wraz z ich zaletami i wadami.

Jako kupujący powinieneś otrzymać oszacowanie pożyczki od wielu pożyczkodawców, aby móc określić, którzy pożyczkodawcy oferują jakie usługi, i obliczyć oczekiwane koszty zamknięcia. W ramach oszacowania pożyczki zwróć uwagę i porównaj sekcje zatytułowane „Usługi, za które można kupić” i „Usługi, których nie można kupić”. Biuro ochrony finansów konsumenckich ma doskonałe narzędzie do zrozumienia szacunków pożyczek, które może pomóc w zakupie najlepszych ofert.

Następnie przyjrzyjmy się kosztom zamknięcia sprzedającego.

Jakie są koszty zamknięcia dla sprzedającego?

Jak powiedzieliśmy, sprzedawca pokrywa większość kosztów zamknięcia. Często stanowi to 8-10% całkowitej ceny sprzedaży. Zanim zagłębimy się w łączne kwoty, zdefiniujmy typowe opłaty za zamknięcie transakcji, które zwykle widzisz jako sprzedający:

  • Prowizje od nieruchomości: Koszt wynajęcia pośrednika w obrocie nieruchomościami to ich prowizja. Średnio całkowite koszty prowizji wynoszą 6% ostatecznej ceny sprzedaży domu. Istnieje jednak kilka usług, które oferują obniżone stawki prowizji i pomagają sprzedawcom zaoszczędzić na kosztach zamknięcia.
  • Wyszukiwanie tytułu: Wyszukiwanie tytułu zapewnia, że ​​nie ma żadnych toczących się działań prawnych lub roszczeń dotyczących nieruchomości i ustala, że ​​sprzedawca jest prawowitym właścicielem.
  • Ubezpieczenie tytułu: Zwykle istnieją dwa rodzaje polis ubezpieczenia tytułu: kupującego mieszkanie i tytuł pożyczkodawcy. Obie polisy obejmują sytuacje, w których pojawiają się problemy z własnością nieruchomości. Sprzedawca zwykle pokrywa ubezpieczenie tytułu własności nabywcy domu, podczas gdy polisa pożyczkodawcy jest opłacana przez kupującego.
  • Opłata Escrow: Opłaty te są uiszczane na rzecz firmy zajmującej się tytułem własności lub firmy depozytowej za ich usługi (np. Formalności) związane z konfiguracją depozytu. Zwykle zadatek obejmuje zadatek. W przypadku transakcji na rynku nieruchomości opłata za zamknięcie jest dzielona między kupującego i sprzedającego.
  • Podatek transferowy: niektóre stany opodatkowują przeniesienie własności od jednego właściciela do drugiego. Kiedy mają tę opłatę, nazywa się to podatkiem transferowym. Uwaga: różni się od podatku od nieruchomości.
  • Zaległe kwoty : ta opłata obejmuje pozycje proporcjonalne, takie jak podatek od nieruchomości i opłaty za media. Obowiązkiem sprzedającego jest ich opłacenie do dnia sprzedaży, po czym kupujący przejmuje koszty.

Oto tabela, która pomoże Ci zrozumieć, jak szybko sumują się te opłaty:

Rodzaj opłaty za zamknięcie sprzedającego Średni koszt
Prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami 5% – 6% całkowitej sprzedaży domu
Wyszukiwanie tytułów 150–400 USD
Tytuł ubezpieczenia 1000–4 000 USD
Opłata depozytowa w wysokości 1/2 1/2 1% ceny sprzedaży domu
Podatek transferowy Zmienna
Niespłacone kwoty (np. Opłaty za media, podatek od nieruchomości) Zmienna

Koszty będą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości. Nie tylko między stanami te wartości będą się różnić; hrabstwa mogą mieć też inne zasady. Na przykład podatek od przeniesienia w stanie Nowy Jork wynosi 2 USD za 500 USD ceny sprzedaży domu. Ale w Nowym Jorku podatek ten może wzrosnąć nawet do 2,625% wartości domu. Tak więc, jeśli sprzedasz swój dom za 200 000 USD poza Nowym Jorkiem, podatek od przeniesienia wyniesie 800 USD. W międzyczasie ten sam dom w Nowym Jorku był obciążony podatkiem w wysokości 5250 dolarów.

Jeśli jesteś sprzedawcą, te sumy mogą czasami być szokujące. W następnej sekcji zbadamy, jak możesz uniknąć pewnych kosztów zamknięcia – lub przynajmniej znaleźć sposoby na zaoszczędzenie.

Jak mogę uniknąć płacenia kosztów zamknięcia?

„Ja” w powyższym pytaniu może oznaczać sprzedającego lub kupującego. Najpierw porozmawiajmy o tym, co sprzedawca może zrobić, aby zmniejszyć koszty zamknięcia.

Jak sprzedawcy mogą uniknąć ponoszenia kosztów zamknięcia

Największym pojedynczym kosztem dla sprzedawców domów jest prowizja od nieruchomości, która wynosi średnio 5-6% końcowej ceny sprzedaży domu.

Wielu sprzedawców próbuje zanegować tę opłatę, korzystając z usługi MLS o stałej opłacie, w której ostatecznie płacą stałą opłatę w wysokości od 100 do 3000 USD. Ich dom jest notowany w MLS, ale aby przyciągnąć kupujących, nadal muszą oferować prowizję agenta kupującego (w rzeczywistości „bounty” do pobrania przez agentów kupujących, które zachęcą ich do pokazania domu sprzedającym). Zwykle patrzysz na od 2,5% do 3% wartości domu w prowizji agenta kupującego, nawet jeśli korzystasz ze stałej opłaty MLS.

Potem pojawia się ból głowy związany z obsługą pokazów, fotografią, marketingiem, negocjacjami i papierkową robotą w domu. Tylko 7% transakcji na rynku nieruchomości zostało sprzedanych jako FSBO w 2018 r., Prawdopodobnie ze względu na długi czas potrzebny na sprzedaż domu bez pośrednika.

Potrzebujesz więc agenta, ale jak możesz obniżyć prowizję?

Cóż, świetnym miejscem do rozpoczęcia jest współpraca z firmą zajmującą się nieruchomościami, która ma wstępnie wynegocjowane stawki prowizji. Korzystanie z witryny takiej jak Clever może zaoszczędzić znaczną kwotę na kosztach zamknięcia, ponieważ prowizje Clever są ustalone na poziomie 1% lub 3000 USD.

Nadal czerpiesz korzyści, takie jak praca z pełną obsługą, najlepiej ocenianymi agentami, ale Clever znajduje również najlepszych agentów i negocjuje ich usługi po niższej, stałej stawce. Dowiedz się, jak możesz zaoszczędzić, znajdując agenta w ich witrynie.

Sprytni sprzedawcy mogą uratować tysiące ludzi

Nasi przyjaciele z Clever Real Estate negocjują z najlepszymi agentami, więc Ty nie musisz. Zacznij oszczędzać tysiące już dziś.

Jak kupujący może obniżyć koszty zamknięcia

Kupujący mogą poprosić sprzedawców o pokrycie niektórych kosztów zamknięcia. Te prośby są znane jako ustępstwa sprzedawcy. Mogą pokrywać określone koszty zamknięcia lub stanowić procent całkowitych kosztów. Typowe koncesje sprzedawcy obejmują:

  • Opłaty za inspekcje
  • Koszty wyceny
  • Podatki od nieruchomości (zapłać podatki należne do końca roku)
  • Opłaty adwokackie
  • Opłaty za udzielenie pożyczki

Całkowita kwota wniesiona przez sprzedającego jest oparta na kredycie hipotecznym kupującego i pożyczkodawcy. Ten limit ustępstw dla sprzedawców został wprowadzony, aby zapobiec inflacji cen mieszkań. Na przykład, powiedzmy, że oferujesz 200 000 dolarów na dom. Sprzedawca kontroferuje 225 000 USD, ale twierdzi, że zapłaci 25 000 USD kosztów zamknięcia. Tak więc cena sprzedaży domu jest podana jako 225 000 USD, a tym samym podnosi ceny w okolicy, mimo że jako kupujący nie masz kieszeni na te same 200 000 USD, które początkowo zaoferowałeś.

Oto limity koncesji sprzedawcy dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych:

Zaliczka % % Sprzedający może przyczynić się do kosztów zamknięcia
Mniej niż 10% Do 3%
10% – 25% Do 6%
Ponad 25% Aż do 9%

Należy jednak pamiętać, że oprócz zwykłych pożyczek istnieją inne rodzaje pożyczek. VA, FHA i USDA to pożyczki hipoteczne wspierane przez rząd, które oferują pewne korzyści:

  • Pożyczki dla VA są wspierane przez Veterans Administration i udzielane jedynie obecnym członkom sił zbrojnych USA, weteranom, Gwardii Narodowej lub rezerwistom oraz uprawnionym małżonkom, którzy przeżyli. Głównymi zaletami pożyczek VA są mniej rygorystyczne wymagania kredytowe, brak zaliczki (ponieważ jest ona wspierana przez VA) i brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Istnieje jednak opłata za finansowanie (opłata jednorazowa), która zwykle wynosi 1,25% – 3,3% kwoty pożyczki.
  • FHA pożyczka jest wspierany przez Federal Housing Administration i jest popularnym rozwiązaniem dla po raz pierwszy kupujących domu o niskim kredytu. Chociaż oferuje większą elastyczność i zaliczkę, która wynosi zaledwie 3,5% ceny sprzedaży domu, pożyczki FHA obejmują składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego zarówno z góry, jak i rocznie. Istnieje też maksymalny limit pożyczki.
  • Pożyczki USDA są przeznaczone na budownictwo wiejskie i podmiejskie i są wspierane przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych. Podobnie jak pożyczki VA, pożyczki USDA oferują zerową zaliczkę i niskie stopy procentowe. Przeznaczone są dla rodzin o niskich lub bardzo niskich dochodach, z limitami dochodów ustalanymi w zależności od regionu i wielkości gospodarstwa domowego. Pożyczki USDA mają maksymalny limit, który różni się w zależności od lokalizacji i konkurencyjności rynku nieruchomości, ale może wynosić do 500 000 USD.

Z tymi wyjątkami (i jeszcze jednym wymienionym poniżej) istnieją również różne limity koncesji sprzedawcy:

  • Przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej sprzedający może wnieść do 2%
  • Przy pożyczce VA sprzedawca może wnieść do 4%
  • W przypadku pożyczek FHA i USDA sprzedawca może wnieść do 6%

Porozmawiajmy teraz o tym, co sprzedawcy mogą zrobić, aby obniżyć koszty zamknięcia.

Czy w pożyczce dla kupujących można uwzględnić koszty zamknięcia?

Dlatego omówiliśmy kilka sposobów, dzięki którym kupujący i sprzedający mogą uniknąć kosztów zamknięcia. Ale jest jeszcze jedna opcja dla kupujących, która polega na przeniesieniu pewnych kosztów zamknięcia do ich kredytu hipotecznego. Wiemy już, że większość kosztów zamknięcia dla kupującego to opłaty związane z jego pożyczką, więc logiczne jest, że niektóre koszty można uwzględnić w samej pożyczce. Dobrze?

Niekoniecznie: zależy to od Twojego pożyczkodawcy i Twojej sytuacji. Głównym powodem, dla którego kupujący uwzględniają koszty zamknięcia swojej pożyczki, jest otrzymanie pieniędzy z góry, które mogą zostać przeznaczone na najpilniejsze potrzeby, takie jak naprawy. Przyjrzyjmy się nieco głębiej, co to znaczy przełożyć koszty zamknięcia na pożyczkę.

Współczynnik LTV

Wskaźnik wartości kredytu do wartości – lub LTV – jest ważny przy rozważaniu przeniesienia kosztów zamknięcia do pożyczki. LTV pomaga pożyczkodawcom określić poziom ryzyka, jakie podejmują, udzielając pożyczki.

Oto wzór LTV: kwota kredytu hipotecznego (MA) podzielona przez oszacowaną wartość nieruchomości (APV)

Na przykład: Powiedzmy, że APV domu wynosi 150 000 USD. Płacisz zaliczkę w wysokości 20 000 USD, co oznacza, że ​​będziesz musiał pożyczyć 130 000 USD (MA). Zatem LTV wynosi 130 000 USD / 150 000 USD = 86,67%. Im bliżej APV zbliża się MA (czyli im więcej pożyczasz pieniędzy), tym wyższa jest LTV. A im wyższe LTV, tym większe prawdopodobieństwo, że pożyczka nie zostanie spłacona – przynajmniej tak jest to postrzegane w oczach pożyczkobiorcy.

Sposobem na osiągnięcie niższego LTV jest wpłacenie wyższej zaliczki za dom o niższej cenie. Niski współczynnik LTV oznacza również większą szansę na akceptację i niższe stopy procentowe. Najkorzystniejsze stawki osiąga się przy LTV wynoszącym 80% lub niższym.

Aby sprowadzić to wszystko z powrotem do kosztów zamknięcia, pożyczkodawcy mogą przenieść koszty zamknięcia do Twojej pożyczki, ale nie mogą przekroczyć progu LTV.

Spójrzmy na przykład: jeśli LTV wynosi 70%, a dom, który kupujesz, 200 000 USD, maksymalna kwota pożyczki wynosi 140 000 USD. Jeśli koszty zamknięcia wynoszą 8 000 USD i musisz zaciągnąć pożyczkę w wysokości 135 000 USD, pożyczkodawca nie pokryje niczego poza tymi 140 000 USD. Pozostawia to koszty zamknięcia warte 3000 USD, za które nadal musisz zapłacić.

Uwzględnić lub nie uwzględnić kosztów zamknięcia pożyczki

Współczynnik LTV to jedna z części układanki, którą kupujący musi wziąć pod uwagę, dodając koszty zamknięcia pożyczki. Po drugie, dodanie kosztów zamknięcia zwiększy wielkość pożyczki, a tym samym spowoduje, że zapłacisz więcej odsetek. Zasadniczo płacisz odsetki od tych kosztów zamknięcia przez cały okres pożyczki.

Tutaj również wchodzą w grę ceny premium. Cena premium to opcja oferowana przez pożyczkodawców, w ramach której zwiększają oprocentowanie kredytu hipotecznego w zamian za kredyt na pokrycie kosztów zamknięcia. Na przykład, powiedzmy, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 3,125% i jest to kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD. Oferta cenowa premium od pożyczkodawcy zwiększa stopę procentową o 0,125% i daje 2% kredytu na pokrycie kosztów zamknięcia. Twoje oprocentowanie wzrasta do 3,25%, ale dostajesz 4000 USD kredytu.

Dlaczego kupujący powinien uwzględnić koszty zamknięcia pożyczki? Jeśli potrzebujesz pieniędzy z góry na naprawy lub zbudowanie funduszu awaryjnego po wydaniu wielu oszczędności, w tym koszty zamknięcia pożyczki, to mądra decyzja finansowa.

Dlaczego kupujący nie powinien generować kosztów? Jeśli chcesz uniknąć wyższych kosztów miesięcznych i mieć więcej kapitału własnego do wykorzystania w przyszłości (np. W celu zaciągnięcia kredytu w domu), rolowanie kosztów zamknięcia pożyczki nie jest dużym posunięciem.

Teraz weźmy wszystko, czego się nauczyliśmy, i zastosujmy to do zsumowania kosztów zamknięcia dla sprzedającego domu za 200 000 dolarów.

Sprawdzanie liczb: ile kosztuje sprzedający dom o wartości 200 000?

Odpowiedź na to pytanie będzie się różnić w zależności od lokalizacji. Jak widzieliśmy w naszej wstępnej tabeli kosztów zamknięcia dla sprzedającego, istnieją pewne pozycje, takie jak podatek od przeniesienia, które są bardzo zróżnicowane w poszczególnych stanach. Ale możemy użyć tej tabeli i podrzędnej w niektórych liczbach, które znamy w tym przypadku dla domu za 200 000 $. Aby uczynić to równanie pełniejszym, powiemy, że dom znajduje się na Florydzie. Sprawdź to:

Rodzaj opłaty za zamknięcie sprzedającego Średni koszt Całkowity
Prowizja dla agenta nieruchomości sprzedającego 3% 6000 $
Prowizja agenta kupującego 3% 6000 $
Wyszukiwanie tytułów 150–400 USD 150–400 USD
Tytuł ubezpieczenia 1000–4 000 USD 1000–4 000 USD
Opłata depozytowa w wysokości 1/2 1/2 1% ceny sprzedaży domu 1000 $
Podatek transferowy 0,70 USD za 100 USD 1400 $
Niespłacone kwoty (np. Opłaty za media, podatek od nieruchomości) Zmienna Zmienna
Łączna suma: 8–10% 15 550–18 880 USD

Jak widać, większość kosztów zamknięcia sprzedającego pochodzi z prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie licząc prowizji agenta kupującego, nadal płacisz średnio 3% prowizji tylko swojemu agentowi. W przypadku domu za 200 000 dolarów można zobaczyć, że sumuje się to – w rzeczywistości do 6 000 dolarów.

W Clever obowiązuje stała prowizja w wysokości 1% lub 3000 USD. Oczywiste jest, że 6000 $ to dwa razy więcej niż 3000 $, jakie trzeba zapłacić w Clever. Jednak nie musisz poświęcać jakości, szybkości ani wartości, aby zaoszczędzić tę kwotę. W rzeczywistości sprzedawcy, którzy umieszczają listę w Clever, otrzymują oferty 2,8x szybciej, a agenci pracujący, którzy stanowią 5% najlepszych na ich rynku – wszystko przy jednoczesnym oszczędzaniu średnio 9 000 USD na transakcji. Gotowy, aby zaoszczędzić na kosztach zamknięcia? Wypróbuj Clever już dziś.

Sprytni sprzedawcy mogą uratować tysiące ludzi

Nasi przyjaciele z Clever Real Estate negocjują z najlepszymi agentami, więc Ty nie musisz. Zacznij oszczędzać tysiące już dziś.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy